楼市变天！两会后，谁将被“血洗”？

本周观点：两会释放的房地产市场信号解读

今年的两会，房地产市场无疑是关注焦点。政府工作报告中，“稳住楼市”首次被明确写入，并提出“在发展中逐步化解风险”。这传递出哪些关键信号？

风险端： 会议明确要求“有效防范房企债务违约风险”。这意味着，高风险房企的出清可能已接近尾声。行业的重点将从“输血”转向“造血”，构建可持续发展的良性循环。政府将更注重稳定市场预期，避免系统性风险。

供给端： 报告提出“推进收购存量商品房”，并赋予城市政府在收购主体、价格和用途方面更大的自主权。这一举措表明，中央的思路清晰，即优化增量、盘活存量，通过收储等方式调整供需结构，化解库存压力。预计后续全国范围内的收储动作将加快。

需求端： 会议强调“要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造”。这意味着，各地将根据自身情况灵活调整房地产政策，一线城市如北京、上海、深圳，预计在2025年仍将进一步优化限购政策。同时，货币化安置有望加速，释放更多住房需求，助力库存去化。

市场表现：股票与信用债

本周房地产板块在股票市场的表现略显逊色。A股房地产板块下跌0.91%，港股地产建筑板块上涨3.62%，分别跑输大盘2.29个百分点和2.00个百分点。

在信用债市场，本周地产信用债发行额为171.91亿元，净融资额为41.70亿元。截至2025年3月7日，地产信用债累计发行691.13亿元，净融资额达到65.21亿元，而去年同期为-46.43亿元。这一数据表明，房地产企业的融资环境正在逐步改善。

REITs市场观察

本周REITs市场整体表现积极，REITs指数上涨1.30%。具体来看，产权型REITs指数收于123.01点，涨幅为1.44%；特许经营权型REITs指数收于119.48点，涨幅为1.12%。

尽管本周表现良好，但近一个月REITs指数仍跑输沪深300指数2.69个百分点。本周涨幅领先或跌幅最小的公募REITs为华安张江光大REIT，涨幅为3.53%。

新房与二手房成交数据分析

本周新房和二手房市场成交量呈现分化态势。从滚动四周同比数据来看，新房成交面积同比增长22.01%，二手房成交面积同比增长高达83.30%。但从累计同比数据来看，新房成交面积同比下降8.06%，而二手房成交面积同比增长33.43%。

具体到城市，45个城市商品房共计成交228万平方米。其中，一线城市滚动四周同比大幅增长70.18%，二线城市增长33.40%，而三四线城市则下降41.37%。这表明不同线级城市房地产市场的复苏情况存在差异。

百城土地市场供求关系及溢价率

本周百城土地市场供应和成交建面环比变动幅度较小。供应建面环比微降0.02%，成交建面环比上升12.98%，溢价率为10.26%。

分城市等级来看，一线城市供应建面环比下降15.92%，成交建面大幅上升159.79%，溢价率为0.00%。二线城市供应和成交建面环比分别增长14.94%和23.85%，溢价率为18.95%。三四线城市供应建面环比下降7.30%，成交建面环比增长4.41%，溢价率为1.44%。总体而言，二线城市土地市场活跃度相对较高。

投资建议：关注政策落地与优质房企

政府工作报告再次强调稳定房地产市场的决心，预计后续供给侧（收储）和需求侧（一线限购/城改）政策将加速落地，助力市场企稳回升。此外，中央明确支持优质房企，这些企业有望重新形成“输血”-“造血”的良性循环。

标的方面，建议重点关注：

• 二手房中介服务：我爱我家、贝壳-W

• 商业运营和地产开发双轮驱动：新城控股、龙湖集团、华润置地

• 高股息及现金流健康的物业管理公司：南都物业、招商积余、保利物业

• 一二线城市的纯开发企业：招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展

  风险提示

投资者需要注意以下风险：

• 政策落地不及预期： 相关支持政策的实际效果可能低于预期。
• 信用风险持续蔓延： 部分房企仍面临债务违约风险。
• 楼市回暖不及预期： 市场复苏的速度和力度可能不及预期。

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